上海高端民宿不火了？这一两年，不少市民感受到变化：“民宿房间不像以前那么难预订了”“之前住的那个民宿降价了”……
上海城市总面积60%的区域属于郊野乡村。空间形态的丰富，叠加城市海量人口的消费需求，让郊区旅游在过去数十年间，陆续形成农家乐、露营地、民宿等多种业态。
不过，长三角的紧密联动又在客观上给上海发展乡村文旅带来挑战。尤其这几年高端民宿兴起之后，一直存在一种观点：花这么多钱，为啥不去风景更好的苏浙？
素来多元包容的上海商业市场真的“容不下”高端民宿？记者向多位业内人士求证，入住率的确比过去有降幅，部分价格也有下调，但“民宿”二字的内涵正在发生深刻变化，上海高端民宿真正的核心竞争力，也在市场考验中逐渐形成。
互联网上搜索“高端民宿”，虽然找不到明确的标准，但消费者显然已形成一定的认知——设计风格有美感、服务体验个性化、拥有独有的品牌定位和文化内涵、能让人实现度假目标、价格从每晚几百元到几千元不等。
在浦东川沙，“雀的花园民宿”靠美院毕业的主理人杨广鹏的精妙设计，从农宅摇身一变成了日式庭院。民宿8个房间，其中6个铺设了正宗榻榻米，吸引了不少留学生客群。
位于崇明的“如砚民宿”则完全展现中式美学。院舍是典型的苏式庭院，飞檐、青瓦、曲廊、鱼池、假山……移步易景。湖景套房、花园套房等12个房间也都用词牌命名。
与此同时，上海的政策导向也不断为市场勾画出高端民宿应有的样子。根据《关于进一步促进上海乡村民宿健康发展的指导意见》，上海近年来正持续开展星级乡村民宿等级评定工作，把一批优质民宿产品培育为市场标杆。
去年，上海一共评定了24家五星级民宿。其中，位于浦东宣桥镇腰路村的“米拉夏朵度假民宿”，就是以建筑美学为卖点。它的建筑规划设计灵感源自西班牙建筑大师高迪的米拉公寓，房屋如同白色云朵，宛若一座童话城堡，吸引不少市民打卡。
如果用高端与否作为民宿产品的一个认定边界，你会发现，除了一部分在知名景区附近的普通民宿，仍在以相对低廉的价格起着酒店的补充作用，多数上海民宿已能纳入高端民宿范畴了。而过去5年，这类民宿经历了一个复杂多变的发展周期。
“2020年到2022年，大家赶上一波爆发式红利。消费者周末都跑去郊区住民宿，大大推高入住率，价格也水涨船高。那几年，不断有新的民宿入市。”上海乡村民宿协会会长陈宇荛说。
根据官方数据，到去年3月，浦东新区持证乡村民宿已达275家，崇明区到去年底通过登记的民宿为1118家。这还不算一部分尚未持证登记的民宿。
疫情结束后，行业迅速进入调整期。一位业内人士透露，目前全市持证的民宿大约收缩到800多家。
位于崇明竖新镇的如砚民宿主理人庄云观察，崇明的民宿在2023年之后，开始一波“关店潮”。“主要是疫情期间非常规的消费，现在逐步回归理性，短期出现供需不平衡。”
在陈宇荛看来，“关店”是个普遍现象。“不光上海，苏浙等地也有不少民宿面临经营困难，个别民宿的价格降幅甚至超过三分之二。”不过，民宿转让、易主情况比单纯关店更普遍。“说明不断有资本进入市场，大家整体上还是看好这个行业的。”
记者发现，民宿市场波动背后并非没有规律，深层其实是结构性问题。不少民宿老板表示，现在有两种趋势，过去卖四五百元一晚的民宿，现在大幅降价到两三百元，可以收获市场；价格卖到1000元左右的民宿，回头率也不错。“而且民宿越高端，价格越坚挺。”
市场正在自发淘汰一些“性价比不高”的产品。“主要是现在消费者观念变了，如果住民宿，就要求服务跟上。如果要解决住宿刚需，宁可选择服务稳定的、标准化的酒店。”杨广鹏说。
刚刚过去的“五一”假期，记者咨询了上海郊区12家高端民宿，对方均表示全部住满。问及价格，个别民宿因为服务升级，正在考虑涨价。
当然，节假日的表现不会带给行业盲目自信。一位业内的人表示：“平日入住率不容乐观，恐怕会是未来一段时间民宿行业面临的最大挑战。”
松江区石湖荡镇“浦江之首民宿”是今年1月1日开业的。目前周末入住率可达85%，平日约50%，在多家民宿中属于表现良好的。
青浦区赵巷镇“前院后院民宿”主理人王守伟介绍，尽管节假日满房，但平日房间入住率较低，周末入住率也只有60%。奉贤区金汇镇金星村“花开半夏民宿”主理人陆建红观察的入住数据也基本如此。
为了提升平日入住水平，目前不少民宿正在从渠道上想办法。“开直播、通过短视频推广，大家意识到光靠平台推广是不够的，而且成本比较高，曝光度有限。民宿必须要培养自己的私域流量，强化客户对品牌和理念的认同，才能增大黏性与复购率。”陈宇荛说。
与此同时，一些地方政府也在想办法扶持民宿产业。两年前，“乡里宿”主理人陶文忠加入青浦区文旅局发起的“非周末”来青浦住民宿的推广活动。“这次活动是对民宿产品的整合营销，根据民宿星级由高及低分成多个价位，供不同客群选择，形成多个客群流量端口，实现供需适配。”陶文忠说。
“乐稻心田”乡野营地主理人罗丹红也是这次推广活动的受益人。“非周末民宿标价要比周末便宜一半多。表面看大家收益少了，实际上客人来了就有希望带动消费，多卖一杯咖啡、一袋大米，乃至吸引他们‘再来一次’。”
尽管“入住率问题”已长期困扰民宿发展，但一个新的现象更需要我们来关注：记者从一些民宿了解到，近年来收入水平良好，尚未形成经营压力。
庄云的民宿是2020年开业的，5年里，这家占地超过15亩、经营成本颇高的民宿“没有亏钱”，重点是餐饮收入。“我们的餐饮特色就是精致的崇明土菜。很多客人即使住在周边酒店，也会到我们家来订一桌饭。”
陆建红从去年9月开始经营民宿，逐步发现收入大头变成餐饮。“我们原来设计的餐厅坐不下了，客人经常要坐到宴会厅等其他区域，我们正考虑增加小桌供应。”今年春节期间，靠着创意中餐的加持，陆建红经营的民宿营业额达80万元，超过预期。“感觉我们现在已经把一家民宿活生生开成了饭店。”
高端民宿依然赚钱，只不过收入未必从房费来。采访中，这几乎是许多从业者的共识。
这两年，国内一些民宿因价格高、服务不及酒店，遭到诟病。上海民宿还常常要面临风景不够好、周边游乐项目不多的质疑。
“如果今天的上海民宿，还把自己放在酒店这条赛道上，大概率是做不起来的。”陈宇荛观察，现在身边的民宿普遍有意识地降低“住宿”服务比重，增加特色餐饮、观光、体验式服务。
王守伟的前院后院民宿目前是青浦区顶级规模的民宿之一，里面提供书房、餐厅、茶室等休闲空间和宠物乐园、果蔬采摘园、竹林茶空间等田园环境。餐饮方面，有正宗顺德菜馆、精致美味的日料店、氛围感拉满的咖啡馆；体验方面，有乡村手工艺品作坊、苏绣体验店、图书馆等。
“因为我们每日供应的广式早茶餐品，均由粤菜厨师当日新鲜制作，特别是砂锅粥、蒸点、竹升面等，都很地道，实现了和民宿客房的相互赋能。有人吃完饭后决定住一晚，也有人专门住进来就为了品尝一顿早餐。”王守伟说。原本去年开业时只租下一个院子，后来经营越发有信心，现在已经租下三处院子。
松江叶榭的“茂盛山房民宿”，把几座毫不起眼的农宅打造成5间结合传统中式与现代风格的庭院。伴随“茂盛山房”的落成，更多延伸产业也一并落地。“茂盛山房”将当地村民聘为果蔬种植户，实现食材农场直供；上线茶艺、盆栽、西餐等相关技能培训项目。
在庄云看来，今天的游客对民宿的期许不再是“住一晚”“吃一顿”，“大家把民宿当成一个度假的地方，必须要安排好一整天的休闲活动。比如小孩做什么、大人做什么、公司团队来做什么，你要做他们的时间管理人”。
有米社区做的就是这样一件事。这个位于松江的乡村文旅空间，起初只做餐饮。2022年，张晔和几位朋友开始给它植入丰富内涵。如今，这里不仅有美食，还承担乡村文化推广、科普教育、研学服务的职能。这里还是近百名大学生的见习基地，有高校创业者在这里包下30亩土地种植有机蔬菜，推出时令蔬菜月卡及年卡。
“可以说这是一个文旅型项目，也能说是一个社区型项目。”张晔说，通过打开“民宿”二字的外延，乡村旅游获得更大规模的客源，也实现一个独立项目就能把客人留“一天一夜”的目标。
一面是拓展服务内容，另一面开始在消费场景上做文章。“以前大家都觉得民宿就是给旅游一族的，实际上，上海的高端民宿备受家庭度假型、朋友聚会型、公司团建型客户青睐。慢慢的变多家庭会把小朋友、老人的生日聚会放在民宿里，大家愿意为一次生日宴支付的平均费用在6000元—10000元。还有一些民宿开始承接小型婚礼了。”陈宇荛说。
今年“五一”假期刚过，陆建红就筹备了一场民宿婚礼。“客人订了28桌，我们临时把多功能厅也改成了宴会厅，餐具桌椅也是新采购的。以前从来没想过还可以有这种经营方式，现在发现我们的想象力跟不上消费者的需求。”
目前市场上酒店价格比民宿价格实惠公道而且服务和卫生状况也比民宿好，有的酒店餐饮也在逐步完善所以还是选宾馆比较适合！
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